亚洲必赢国际437app_G1

政纬民商法学论坛(第十六讲):民法典中优先购买权条款评析

发布者:范茜发布时间:2021-10-19浏览次数:10

10月12日下午,“政纬民商法学论坛”第十六讲在亚洲必赢国际437app二楼大会议室举办。本讲嘉宾是苏州大学亚洲必赢国际437app教授、博士生导师、民商法教研室主任、法学院分工会主席张鹏教授;本讲主题是民法典中优先购买权条款评析。江苏政纬律师事务所高级合伙人武建威先生应邀来到讲座现场,担任本讲主持人。

武建威先生率先致辞。他对学院师生的到来表示热烈欢迎,并代表政纬律师事务所和全院师生对张鹏教授的到来表示欢迎和感谢。

本次讲座分为四个部分。讲座伊始,张鹏教授进行了问题切入,他简要介绍了按份共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权制度的立法过程,针对《民法典》新增设的法律条文,配以最高院相关司法解释修改的情况,就此展开对我国优先购买权制度内涵的探究。

第一部分中,张鹏教授介绍了优先购买权的新类型,分析了《民法典》第726条第一款新增规定“房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外”的法律性质。首先是关于房屋出售时按份共有人优先购买的问题。通过比较“扩张解释按份共有人优先购买权”思路和“引入共有物转让时共有人优先购买权”思路,认为后者更为科学合理,认为可以将第726条理解为新增加一种优先购买权类型,为共有房屋转让时按份共有人优先购买权。其次是关于“出售给近亲属时,不得行使优先购买权”问题,其认为该规定的法律性质为“房屋承租人优先购买权行使的一种限制情形”。此外,其认为优先购买权人权利行使受到限制应当仅仅限于房屋承租人优先购买权,其他各类优先购买权制度不存在此类限制。  

在第二部分,张鹏教授讨论了细化优先购买权行使规则。首先是通知义务的内涵。《民法典》第306条吸收了学理和司法解释的相关观点,针对按份共有人优先购买权,明确通知的内容必须包含交易的同等条件,而非仅仅是交易意愿。张教授认为,依据体系解释,《民法典》乃至其他法律中各类优先购买权,除法律另有规定外,也应适用此规定。其次是优先购买权的行使期限。《民法典》对于房屋承租人优先购买权和按份共有人优先购买权分别规定了两个不同的权利行使期限,分别为“15天”和“合理期限”。张教授分析了不同的权利行使期限的立法原因,同时对《物权编解释一》第11条有关优先购买权15天行使期限的规定是否符合《民法典》立法原意和按份共有人优先购买权运行实践提出质疑。此外,张教授认为对于《民法典》没有规定的三类技术成果优先购买权、房屋承租人优先承租权的权利行使期限恐依据标的类型、权利性质分别确定权利行使的“合理期限”较为妥当。

在第三部分,张鹏教授厘定优先购买权法律效果。首先是出卖人和第三人自行订立买卖合同的法律效力问题。关于此合同的法律效力问题在理论上和司法解释思路上存在争议。域外立法例和当前学说观点认为,此合同应当合法有效。在我国立法中,就房屋承租人优先购买权而言,依据《民法典》第728条,优先购买权人不得对该合同请求撤销或宣告无效。对于按份共有人优先购买权、股东优先购买权,依据司法解释规定,在优先购买权人行使权利的同时,可以对该合同请求撤销或宣告无效。张教授对于不同种类优先购买权下该合同法律效力的不一致提出质疑。其次是优先购买权的权利性质定位。他认为,考虑到“附条件形成权”和“附强制缔约义务的请求权”两种不同理解的实践效果差异不大,故进一步甄别的意义亦有限。再次是出卖人和第三人、优先购买权人形成双重买卖的法律效果。《物权编解释一》、《公司法解释四》(2020)、《九民纪要》等法律文件,似乎仍然秉持“出卖人和第三人的买卖合同属于履行不能,出卖人向第三人的履行行为无效”的观点。其认为,这一观点过分扩大了优先购买权物权效力范围。其认为,依据双重买卖规则处理出卖人和优先购买权人、第三人形成的双重买卖关系,两者都具有可履行性。同时可依“物权法定”,确定某些优先购买权具有对抗第三人的物权效力。最后是出卖人对于优先购买权人赔偿责任的性质。《民法典》第728条对“赔偿责任”的性质未予以明确,其认为《民法典》第728条所称“赔偿责任”实质上应为“出卖人对于优先购买权人的违约责任”。

在第四部分,张鹏教授讲授了拍卖情形下优先购买权的实现。首先是拍卖时优先购买权的行使规则。《民法典》第727条为针对租赁房屋拍卖时承租人如何行使优先购买权的规定,张教授认为基于各类优先购买权的体系化理解,其他各类优先购买权的行使在拍卖程序中并无差异的特点,第727条规定应当可以类推适用于其他各类优先购买权类型。针对拍卖中如何行使优先购买权的问题,其认为就强制执行中拍卖而言,可以继续适用《民事执行拍卖规定》(2020)、《网络司法拍卖规定》(2016)等,以“跟价法”予以适用;一般拍卖《民法典》未予明确,解释上恐以适用“询价法”为宜。其次是拍卖时数个共有人均主张优先购买权的行使规则。张教授认为当数个共有人均主张行使优先购买权时,共有份额转让规则应当依据《民法典》第306条第二款,由各共有人协商确定各自购买比例。协商不成的,按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。在民事强制执行拍卖中,遵循“上位法优先于下位法”规则,亦应当予以适用,而不能适用司法解释中“抽签”、“最先出价”规则。

讲座结束后,张鹏教授耐心细致地在场学生的提问。提问环节结束以后,武建威先生对今天的学术报告进行了总结,并代表江苏政纬律师事务所和我院师生再次表达了对张鹏教授的感谢。

(供稿:钱宇婷)